Règlement spécifique au Brabant Flamand — pas à toute la Flandre. La verordening Woonkernen HORIZON+ concerne uniquement les communes d'Overijse, Tervuren et Sint-Genesius-Rode, dans le cadre d'un plan provincial de Vlaams-Brabant. Elle est en vigueur à Overijse depuis le 24 janvier 2025, à Tervuren depuis août 2024.
Ce n'est pas souvent qu'une nouvelle règle urbanistique touche autant les propriétaires de jardins. Et pourtant, c'est exactement ce qui se passe dans trois communes du Brabant Flamand depuis 2024-2025. La verordening Woonkernen HORIZON+ ne parle pas que de construction de maisons — elle fixe des limites très concrètes sur ce que vous pouvez faire avec votre jardin, vos abords, votre allée, votre parking, votre terrasse, votre piscine.
Ce qui change fondamentalement, c'est la logique de base. Jusqu'ici, la question était : "Est-ce que ma construction fait plus de 40 m² ?" Désormais, la question est : "Quelle est la surface totale déjà construite et imperméabilisée sur toute ma parcelle, et est-ce que j'ai encore de la marge ?" C'est un changement de perspective important — et je le vois déjà créer des surprises chez des clients à Jezus-Eik, à Tervuren ou à Overijse.
Ce que le règlement couvre exactement et pourquoi votre jardin est concerné
La verordening HORIZON+ s'applique à Overijse (avec les villages de Jezus-Eik, Eizer, Tombeek, Terlanen et Maleizen), à Tervuren et à Sint-Genesius-Rode. Elle est le résultat d'un travail provincial mené par Vlaams-Brabant dans la Zoniënregio — la région au sud de Bruxelles, autour du Zoniënwoud. Elle ne s'applique pas au reste de la Flandre.
Son principe central : chaque parcelle dispose d'un quota maximum de surface bâtie et imperméabilisée. Ce quota englobe absolument tout :
• la maison (emprise au sol)
• le garage ou le carport — qu'il soit fermé (garage) ou ouvert (carport). Un carport ouvert est considéré comme une "constructie" dès qu'il dépasse 50 cm au-dessus du sol
• l'abri de jardin (tuinhuis), le poolhouse
• la piscine — enterrée, semi-enterrée ou hors-sol
• les terrasses, en ce compris les terrasses en bois sur plots ou les vlonders
• les allées, opritten, chemins
• les places de parking
• le gravier stabilisé, le dolomite, les grasdallen, les dalles alvéolées, le gazon synthétique — comptés comme imperméabilisation, même s'ils "respirent"
Point souvent méconnu : ce que le règlement appelle "halfverhardingen" (demi-revêtements) est explicitement compté dans le quota. Gravier, dolomite, grasdallen, gazon synthétique, terrasses sur plots : tout est inclus. La définition dans le texte est claire — tout ce qui n'est pas "sol naturel vivant jusqu'à 40 cm de profondeur" compte.
Votre quota : combien de m² vous reste-t-il ?
Le tableau ci-dessous, issu directement de l'article 3.3 de la verordening, définit le maximum autorisé selon la taille de votre parcelle. Ce pourcentage s'applique à l'ensemble maison + tous les aménagements extérieurs.
Taille de la parcelle Max. autorisé Minimum garanti
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< 300 m² 60 % —
300 – 500 m² 40 % 180 m²
500 – 1 000 m² 35 % 200 m²
1 000 – 2 000 m² 25 % 350 m²
2 000 – 3 000 m² 20 % 500 m²
3 000 – 4 000 m² 18 % 600 m²
4 000 – 5 333 m² 15 % 720 m²
> 5 333 m² 15 % (plafond absolu : 800 m²)
Le "minimum garanti" signifie que même si le pourcentage théorique donne moins, vous avez toujours droit à ce minimum. Par exemple, une parcelle de 310 m² : 40 % = 124 m², mais le minimum est 180 m² — c'est ce minimum qui s'applique.
Exemple à Overijse (Jezus-Eik) — parcelle de 900 m² : quota = 35 % × 900 = 315 m². Maison au sol : 160 m². Carport ouvert : 20 m². Allée + 2 places de parking : 40 m². Terrasse : 30 m². Total actuel : 250 m². Quota restant : 65 m². Le propriétaire veut ajouter une piscine de 35 m² et un abri de jardin de 15 m² = 50 m². Faisable — il reste encore 15 m² de marge.
Exemple à Tervuren — parcelle de 1 400 m² : quota = 25 % × 1 400 = 350 m². Maison au sol : 180 m². Garage : 30 m². Terrasse : 45 m². Allée + parking : 50 m². Total actuel : 305 m². Quota restant : 45 m². Le propriétaire veut une piscine de 50 m². Impossible sans compensation. Solution : supprimer une ancienne terrasse latérale de 20 m² → quota libéré = 65 m². La piscine de 50 m² devient réalisable, avec encore 15 m² de marge.
Les règles spécifiques par zone du jardin
Le jardin avant (voortuin) — zone la plus contrainte
La verordening est particulièrement stricte sur le jardin avant, parce que cette zone est visible depuis la voie publique et que sa végétalisation contribue directement à la qualité du quartier.
• Maximum 2 places de parking autorisées en jardin avant
• Au minimum la moitié du jardin avant doit rester verte — même si cela signifie qu'il n'y a pas de place pour 2 voitures sur les petites parcelles
• Aucune autre construction en jardin avant (abri, carport, etc.)
• Exception pour les habitations mitoyennes (gesloten verband) : un abri à vélos de max. 4 m² et max. 1,5 m de hauteur est toléré, entouré de végétation
• Chaque jardin avant doit comporter au moins un arbuste ou un arbre (selon la profondeur du jardin)
Ce que ça change concrètement : si vous voulez bétonner tout votre jardin avant pour avoir 3 voitures, c'est refusé. Le règlement impose un minimum de 50 % de verdure en façade. Et les 2 places de parking autorisées font partie du quota global — elles mangent dans votre budget de m².
Le jardin latéral (zijtuin) — règles d'implantation des bijgebouwen
C'est souvent ici que l'on veut placer un carport, un abri ou une terrasse couverte. Les règles sont les suivantes :
• D'un côté de la maison : la bande latérale doit rester entièrement libre de toute construction sur toute la longueur de la parcelle — pour conserver une ouverture visuelle depuis la rue
• De l'autre côté : les constructions sont autorisées à partir de l'arrière de la façade, à minimum 1 m de la limite de parcelle (sauf accord écrit du voisin)
• Dans les groene woonwijken (zone verte) : une bande libre de minimum 5 m est requise
Le jardin arrière (achtertuin) — où vont la piscine et l'abri de jardin
C'est la zone la plus libre, mais elle reste soumise au quota global. Quelques règles spécifiques :
• Abri de jardin, poolhouse, piscine : autorisés à l'arrière, à minimum 1 m des limites de parcelle latérales et arrière
• Modifications de terrain (reliëfwijzigingen) : limitées à l'environnement immédiat de la maison et de ses accès. Des exceptions sont possibles pour les bassins d'eau, les zwemvijvers et les piscines
• Pas de modification de terrain à moins de 1 m des limites de parcelle — les transitions se font en pente (45°), pas avec des murs de soutènement, sauf nécessité démontrée
Quand le règlement s'active sur votre situation existante
Si vous habitez déjà dans l'une de ces communes et que votre situation dépasse les quotas autorisés : pas de panique. Le règlement ne s'applique pas rétroactivement. Vous pouvez laisser ce qui existe en place. Mais il y a des déclencheurs précis.
Les deux situations qui activent l'obligation de se conformer
1. Construction neuve ou démolition-reconstruction : le projet entier doit respecter les maxima dès la conception.
2. Extension substantielle (substantiële uitbreiding) : définie précisément dans le règlement. Elle est atteinte dans deux cas :
• Cas A — surface : si les nouveaux travaux (construction + imperméabilisation) dépassent un seuil selon la taille de la parcelle. Ce seuil va de 36 m² pour les petites parcelles (300–500 m²) jusqu'à 80 m² pour les grandes (> 5 333 m²). Sur une parcelle de 800 m², par exemple, le seuil est de 42 m².
• Cas B — volume bâti : si la surface brute de plancher totale (maison + annexes) augmente de 20 % ou plus par rapport à la situation au moment de l'entrée en vigueur du règlement.
Dans ces deux cas, vous serez tenu de ramener l'ensemble bâti + imperméabilisé dans les limites autorisées — par exemple en démolissant d'anciens bijgebouwen ou en remplaçant des surfaces dures par des matériaux perméables.
Le cas intermédiaire : travaux soumis à permis uniquement dans le jardin
Si vous faites des travaux soumis à permis dans le jardin sans toucher à la maison — par exemple l'installation d'une piscine, des modifications importantes du terrain — le règlement s'applique de façon progressive : on ne vous demandera pas de démolir des bâtiments existants, mais vous devrez réduire les surfaces imperméabilisées dans la zone jardin pour évoluer dans la bonne direction.
Ce que ça veut dire en pratique : vous voulez installer une piscine de 40 m² à Tervuren et votre quota est déjà dépassé ? Le permis sera refusé ou conditionné à une déperméabilisation compensatoire (retirer une ancienne terrasse, remplacer une allée en béton par du gravier drainant, etc.). Mieux vaut le savoir avant de commander les travaux.
Comment faire le calcul avant de lancer votre projet
Voici la démarche concrète, telle que je l'applique avec mes clients dans cette zone :
1. Retrouvez la surface de votre parcelle en woonbestemming. Attention : seule la partie en zone résidentielle compte — pas les parties en zone verte ou naturelle. La surface est limitée à 50 m de profondeur depuis la voie publique.
2. Calculez tout ce qui est déjà construit ou imperméabilisé : maison + garage + terrasses + allées + abris + piscine + gravier. Partez de vos permis existants, ou faites mesurer.
3. Appliquez votre pourcentage selon le tableau. Comparez avec votre total actuel.
4. Identifiez votre projet : combien de m² supplémentaires ? Est-ce que ça tient dans le quota restant ?
5. Si vous dépassez : quelles surfaces pouvez-vous déperméabiliser ? Remplacer une vieille allée en béton par du gravier drainant non comptabilisé ? Non — le gravier compte aussi. Par contre, remplacer par de la végétation, oui.
Exception locale à Overijse : les vieilles serres viticoles
Overijse a une particularité : ses serres à raisins historiques. La verordening prévoit explicitement que les serres datant d'avant 1970 et toujours utilisées comme serre horticole ne sont pas comptées dans le quota global. Si vous avez hérité d'une de ces serres sur votre parcelle, elle ne grève pas votre budget de m².
Un projet d'aménagement à Overijse, Tervuren ou Sint-Genesius-Rode ?
Ces règles sont récentes et encore peu connues. Je le constate régulièrement : des clients découvrent les contraintes HORIZON+ au moment du dépôt de leur dossier de permis — parfois après avoir déjà signé avec un entrepreneur. Intégrer ce calcul dès la phase de conception du jardin, c'est éviter des surprises coûteuses.
Je travaille dans cette zone du sud de Bruxelles et du Brabant Flamand, et je peux vous aider à faire le calcul de quota, à identifier les marges disponibles, et à concevoir un aménagement qui tient dans les limites autorisées — tout en répondant à vos envies.
→ Demander un rendez-vous de conseil jardin
Questions fréquentes
Le gravier dans mon allée compte-il comme imperméabilisation à Overijse ?
Oui. La verordening HORIZON+ inclut explicitement les demi-revêtements dans le calcul : gravier, dolomite, grasdallen, gazon synthétique, terrasses sur plots (vlonders). La définition est précise : tout ce qui n'est pas "sol naturel vivant jusqu'à 40 cm de profondeur" est compté. Seule exception : une végétation en place, même sous un arbre dont le sol est nu.
Combien de places de parking puis-je aménager en jardin avant ?
Maximum 2 places de parking en jardin avant, en plus d'une allée d'accès. Et au moins la moitié du jardin avant doit rester verte — cette règle prévaut même si cela signifie qu'il n'y a de place que pour une seule voiture sur les petites parcelles. Ces places font partie du quota global de m² imperméabilisés.
Ma piscine nécessite-t-elle un permis à Tervuren ou Overijse ?
Oui, une piscine enterrée ou semi-enterrée est soumise à omgevingsvergunning. Elle doit aussi respecter le quota global HORIZON+. Le fait de demander le permis déclenche la vérification du quota. Si votre situation existante dépasse déjà les limites, l'administration peut conditionner le permis à une déperméabilisation compensatoire ailleurs sur la parcelle.
J'achète une maison à Sint-Genesius-Rode dont la terrasse dépasse les quotas. Que faire ?
Vous pouvez garder la situation en l'état sans obligation immédiate. Le règlement ne s'applique pas rétroactivement à l'existant régulièrement construit. L'obligation de se conformer se déclenche uniquement si vous réalisez une construction neuve, une extension substantielle (à partir de 36–80 m² de nouveaux travaux selon la taille de la parcelle, ou +20 % de surface de plancher), ou des travaux soumis à permis dans le jardin. Avant tout achat avec un projet d'aménagement en tête, vérifiez le quota disponible.
Ce règlement s'applique-t-il aussi à Hoeilaart ou dans d'autres communes ?
Non. HORIZON+ est un projet provincial de Vlaams-Brabant qui ne concerne que trois communes : Overijse, Tervuren et Sint-Genesius-Rode. Hoeilaart fait partie du partenariat stratégique HORIZON+ mais n'est pas couverte par ce PRUP. Le reste de la Flandre applique uniquement le vrijstellingenbesluit flamand général.